AkatlarNet  Mahallemizin haber sitesi 

Kentsel dönüşüm soruları ve yanıtları

Akalar'da kentsel dönüşüm konusunda bilgi paylaşımı için soru yöneltebilir, görüş belirtebilirsiniz.
Soru ve görüşlerinizi bilgi@akatlar.net adresine gönderebilirsiniz.

T.C. Çevre ve Şehircilik Bakanlığı resmi sitesi için tıklayınız.

                                                  ***

Kentsel dönüşüme girmeden olmaz mı?

Soru:
Bahçeli binada 30 daireyiz. Evimizi yenilemek istiyoruz. Bunu kentsel dönüşüm kapsamında yaparsak ne kazanırız, bunun dışında yaparsak ne kaybederiz?

Yanıt:
Mülk sahipleri anlaştıysanız kentsel dönüşüm kapsamına girmeden de binanızı yenileyebilirsiniz:
Bunun için:
1. Ya yapım bedelini kendiniz ödersiniz
2. Ya da müteahhide pay verirsiniz (kat karşılığı)
Eğer arsanız, farklı bir yapı için müsaitse yani mevcuda göre emsal artışı varsa sorunsuz yaparsınız. Buna her müteahhit talip olur.
Eğer, emsal artışı yoksa ve para ödemek istemiyorsanız, müteahhit size bu koşullara uygun öneri yapabilir:
a- Kendisine pay ayıracak şekilde mevcut dairelerinizi küçülterek projelendirir
b- Kentsel dönüşüm kapsamında kredi almanızı içeren bir proje hazırlar
c- Kod farkı, balkon çıkıntısı gibi eklentileri dikkate alarak sizden az bir katkı alarak mevcut büyüklükte daire önerebilir.
Kentsel dönüşüm kapsamında yapılıyor olması mülk sahipleri için istenirse kredilendirilme açısından yarar sağlar.
Hem kredi hem müteahhide pay verme yolunun geçerliliğini emlâk hukukunu iyi bilen bir hukukçuya danışmalısınız.
Kentsel dönüşüm kapsamında uygulama yapılması vergi, rüsum gibi bazı ödemeler konusunda yükleniciye (müteahhide) kolaylıklar sağlar.
Mülk sahiplerine de parsel birleşimi yapmaları halinde getiri sağlar. Ancak, bu konularda müteahhitle sözleşme yapmadan önce hangi aşamada hangi yolun izlenmesinin uygun olacağı konusunda mevzuatı iyi bilen deneyimli bir mimarın görüşünü almak gerekir.

Önemli not:
Kat malikleri ortak karar alabiliyorsa kentsel dönüşüm girişiminde bulunmadan doğrudan müteahhitle pazarlık yapın. Ondan öneri bekleyin.

(Kentsel dönüşüm için uzman tavsiyesi yazısını mutlaka okuyun.)

*
Üç parsel birleşebilir mi?

Soru:
Üç apartman ortak dönüşüm yapabilir miyiz? Apartmanlardan biri 4 katlı içinde 12 daire var, dairelerin yarısı 80, yarısı 120 metrekare, diğer apartman 6 katlı, onda da 12 daire var, daireler 100’er metrekare, üçüncüsü daha büyük bir apartman; 8 katlı ve 32 daire var. Nasıl bir bölüşüm yapabiliriz?

Yanıt:
Karışık gibi görünüyor. Ama çözümsüz değil. Açıklamanızdan anlaşıldığı kadarıyla apartmanlar birbirine komşu ve 8 kata izin verilebiliyor. Burada üç binanın da 8 kat yapılması mümkün görülüyor.
Yola çıkarken şunları yapmanızı tavsiye ederiz:
1. Her apartman kendi karar defterine geçecek şekilde üçte iki çoğunlukla karar almalı.
2. Her apartman öncelikle kendi içinde beklentilerini belirlemeli.
3. Arsa payı esasına göre bir paylaşım üzerinde anlaşma yapılmalı.
4. Muhtemelen 8 katlı binada oturanlar çok az bir kazanım elde edebilir ya da hiç edemezler; ama tabii konutları yenilenmiş olur.
5. Müteahhit diğer iki binadan pay almış olacağı için, bu iki binadaki kat maliklerinin de beklentilerini karşılayacak bir kazanımları olmalı.
6. Üç bina sakinlerinin de birlikte hareket etmeleri için ikna edici nedenleri belirlemek önemli.

*
Emlakçının rolü nedir?

Soru:
Biz binamızdan memnunuz. Ama sürekli emlâkçiler gelip öneri getiriyorlar. Aklımızı çelen teklifler yapılıyor. Emlakçının imar planı değiştirme gücü olabilir mi?

Yanıt:
Böyle bir şey kesinlikle olamaz. Uzun uzun anlatmaya girmeden son sözü söyleyelim; bina yenileme konusunda kesinlikle araya emlakçı sokmayın. Bina yenileme işine bir emlakçının girmesi demek sizin alacağınız payın bir kısmının emlakçıya gitmesi demektir.
Kat malikleri birlik olun, aranızdan temsil heyeti seçin. Bu heyet müteahhit bulsun. Emlakçı, işi gereği payını alır. Kendiniz yaparsanız emlakçıya verilecek pay da kat maliklerine kalır.
Birey olarak kendi arsanızda kimseye pay vermeden kendi paranızla inşaat yaptıracaksanız, bir emlakçı size müteahhit bulabilir. Ancak onun muhatabı siz değil müteahhit olur. İsterseniz size müteahhit bulması için belli bir para karşılığı emlakçıdan hizmet satın alabilirsiniz.

(Kentsel dönüşüm için uzman tavsiyesi yazısını mutlaka okuyun.)

*
Emlakçıdan gelen teklif

Soru:
Bizim binamızı yenileme konusunda emlakçı aracılığıyla teklif geldi. Zaten niyetliyiz. Ama karar vermekte zorlanıyoruz. Kat maliklerinin beklentilerini karşılayacak bir teklif olmadı. Emlakçıdan gelen teklif kafamızı karıştırdı. Doğrudan müteahhitten teklif aldığımızda emlakçının aracı olduğu müteahhit kadar cömert davranan olmuyor. Neden?

Yanıt:
Tavsiyemiz; bu işlere emlakçıyı karıştırmayın. Emlakçının getirdiği müteahhit, diğerlerinden daha cazip teklif yapıyorsa, iki kez daha düşünün. Ciddi emlak ofislerinde bu tür kafa karıştırıcı teklifler olmaz.
Emlakçıya güveniyorsanız, “neden böyle” diye kendisine sorun. Alacağınız yanıt sizi tatmin ederse, sözleşmelerinizi sağlam yaparsanız, sorun olmaz. Ancak unutmayın ki, sizden pay istemese bile emlakçı müteahhitten pay alacaktır. Bu alacağı pay da biliniz ki sizden kesilerek verilecektir.

*

Emlakçı olsun mu olmasın mı?

Soru:
Araya emlakçı koymanın ne zararı var? 

Yanıt:
Emlakçı; emlak alım satımından, kiralanmasından, alıcı ile satıcı, mülk sahibi ile müteahhit arasında yapılacak anlaşmadan para kazanan işadamı veya işkadınıdır. Arada yaşanacak veya işlem sonrasında ortaya çıkacak sorunlar emlakçıyı ilgilendirmez.
Büyük şirketler için emlakçıya verilecek para önem taşımaz. Ama bir konut sahibi veya arsa hissedarının emlâkçi ile iş yapması demek, kendi payından bir şeyler vermesi demektir.
Esasen uygulamada emlakçıya mutlaka ihtiyaç duyulur. Kat maliklerinin inşaat süresince kalacakları kiralık evleri bulmak için bir emlakçı gerekir. Ama bunun bedelini müteahhit öder.

*

Kat maliklerine giderleri karşılayacak gelir nasıl sağlanır?

Soru:
Evlerimizi yenilemek istiyoruz. Çoğu dar gelirli insanlardan oluşan aileleriz. Yeni yapılacak binanın giderlerini karşılamakta zorlanacağımız endişesi taşıyoruz. Bunun için ne yapılabilir?

Yanıt:
Bu sorunu kat karşılığı ev yaptıran herkes yaşıyor. Arsa sahibi durumundaki kişiler, eğer kendilerine ikişer, üçer daire düşmüyorsa, müteahhitten apartman giderlerinin karşılanması için bir ya da birkaç daire (olabiliyorsa) dükkân isteyebilirler. Hemen hemen her dönüşüm çalışmasında bunlar oluyor ve müteahhitler bir çözüm buluyor.
Geliri, anlaşma kapsamındaki mülk sahiplerinin payına düşen apartman giderlerinin karşılanmasında kullanılmak üzere şartlı ortak mülk oluşturulabilir. Bunun hukuki koşulları avukatınız tarafından hazırlanır. Sorun yaşanmaz.

(Kentsel dönüşüm için uzman tavsiyesi yazısını mutlaka okuyun.)

*

İmar durumuna uygunluk kesin şarttır

Soru:
Yeniden yapılanmaya girdik. İş aksadı. Başlangıçta kentsel dönüşüm değildi. Sonra kentsel dönüşüme sokmak istedi. Ama işin başında ortada kaldık. Kiramızı da alamıyoruz. Bize aracı olan emlakçı “ben kefilim” diyordu, artık muhatap bile olmuyor. Güya 90 metrekarelik evimizin yerine 130 metrekare verecekti. Şimdi ise bitirebilmek için ancak 70 metrekare verebileceğini söylüyor.

Yanıt:
Böyle durumlarla sık karşılaşılıyor. İşin başında iyi bir sözleşme yapılırsa pek sorun çıkmaz. Ancak, zayıf bir yüklenici ile yola çıkılması durumunda sizin başınıza gelen kaçınılmaz olur. Evler boşaltılıp risk raporu alındıktan sonra artık binanın yenilenmesi için sözleşme yaptığınız kişinin kontrolüne girmiş olursunuz. Firma iflas etse veya herhangi bir nedenle zor duruma düşse, kiranızı ödeyemez, davalık olur ve ortada kalırsınız.
Bu durumda size yeni şartlar önerebilir. Bir an önce evinize kavuşmak için kabul etmek zorunda kalırsınız. Bu yeni şartlar evinizi küçültebilir.
Özellikle imarın uygun olmadığı durumlarda sizden işi alabilmek için yüksek vaatler içeren bir proje sunulabilir.
Uygulama noktasına gelindiğinde imar izni olmadığını ve vaat ettiği projeyi gerçekleştiremeyeceğini söyleyerek sizi yeni bir projeyi kabule zorlayabilir. Evler boşaltıldıktan sonra “aman evsiz kalmayalım” diye evlerinizin küçülmesi şartına zorlanabilirsiniz.
Bu nedenle;
1. Binanızın, bulunduğunuz adanın imar durumunu öğrenin.
2. Mevcut imara uymayan projeler için çok çok güçlü teminatlar almadan kesinlikle imza atmayın.
3. İmar değişikliğine dayalı bir proje sunulursa evlerinizi terk etmeden aklınızda kuşku bırakmayacak garantiler alın.

ÇOK ÖNEMLİ:
İmar değişikliğine dayalı proje için sözleşme yapıldığında, yüklenici firma yapım kolaylığı için kentsel dönüşüm başvurusunda bulunabilir.
Ama, imar değişikliği almadan size sunduğu projeyi uygulayamaz.
Kentsel dönüşüm kapsamına alınma başvurusu başladığı için evlerinizden çıkmış olursunuz, bu durumda umduğunuz değil bulduğunuz projeye razı olmak zorunda kalırsınız.
En büyük kayıplar bu formülde yaşanıyor. Evler yenileniyor, ama küçülüyor.
Sunulan projenin imara uygunluğunu görmeden, öğrenmeden kesinlikle yola çıkmayın, kentsel dönüşüme girmeyin.  

*

Masraflar karşılanacak dendi, bizden komisyon alındı

Soru:
Bize masrafınız karşılanacak dendi, ama işler denildiği gibi yürümedi. Mesela, yüklenici bize kira bedeli ödedi. Yerleri emlakçı buldu ve komisyonunu aldı. Müteahhit buna karışmadı. Emlakçıya komisyonu biz ödedik. Oysa başlangıçta hiçbir masrafınız olmayacak denilmişti.
İnsan ister istemez şunu düşünüyor; neden yalan vaatler yapılıyor?

Yanıt:
Şunları unutmayın:
a- Emlakçının işi emlak alım satımı, kiralanmasıdır. Bundan para kazanır.
b- Ev yenileme işine girerken yüklenici ile her ayrıntıyı konuşmalısınız.
c- Ön sözleşmede
*             Emlakçıya ödenecek komisyon,
*             Taşınma masrafı,
*             Kira gideri,
*             Gecikme tazminatı
gibi ayrıntılar açıkça belirtilmeli.
Böyle bir ön sözleşme yaptığınızda bunun niçin yapılacağı belirtilecektir. Yani size bir konut yapma amacıyla anlaştığınız yazılacak. Eğer, yapılacak konut için sunulan projede uygunsuzluk varsa, muhatabınız yüklenici olacak.
Başlangıçta araya giren emlakçı sizden ya da müteahhitten (yükleniciden) alacağını almış olacağı için muhatabınız değildir.

(Kentsel dönüşüm için uzman tavsiyesi yazısını mutlaka okuyun.)